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Stéphane Charbit

ASSOCIÉ EN CHARGE DE L'AGENCE DE COMMUNICATION

Les OLS réinventent leur métier : Action Cœur de Ville, un modèle qui combine déploiement industriel et approche sur mesure

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Institutionnels, opérateurs privés ou d’économie mixte, de nombreux acteurs prennent part au programme « Action Cœur de Ville ». Propriétaires de logements comme de locaux commerciaux, les bailleurs sociaux portent très majoritairement les projets de revitalisation de plus de 200 centres-villes. Ils dépassent de fait leur rôle de gestionnaire. Car si développer une offre de logement est leur métier, développer la demande est peut-être leur avenir, et sans aucun doute, une source d’inspiration pour de nombreux secteurs.

Développer l’offre, mais quid de la demande ?

Proposer des logements, réinstaller des commerces, des activités et des services… La redynamisation des centres-villes passe essentiellement par une politique de l’offre. Il est effectivement primordial de s’appuyer sur l’attractivité pour générer un cercle vertueux. Mais peut-on compter uniquement sur l’offre pour qu’un programme ambitieux ne ressemble pas in fine au maintien sous perfusion d’un écosystème ? En parallèle de ce qu’il est possible de proposer en termes d’attractivité, il semble judicieux de réfléchir à « qui a intérêt à s’installer en centre-ville ? » et d’aller au-devant des candidats. Si ce n’est pas dans leurs prérogatives initiales, les OLS pourraient s’inscrire dans une telle dynamique, en partenariat avec les maires et les élus locaux.

 

Identifier les candidats

Le plus évident des candidats à l’emménagement en centre-ville, c’est celui qui y aura du travail. Un exemple ? Selon un diagnostic du CGET, les villes moyennes connaissent un vieillissement de la population plus prononcé. En regard de cette donnée démographique, favoriser l’accueil des professionnels du service à la personne serait un axe pérenne. Le bailleur serait de surcroît tout à fait en mesure de mettre en relation le professionnel avec le potentiel de clientèle que constitue ses locataires. La formule « un emploi, un logement » a déjà fait ses preuves.

De même que ces professions trouvent en centre-ville un vivier de clientèle, d’autres peuvent y trouver la matière première de leur activité. C’est le cas de l’économie circulaire. S’installer proche de sa source de matière première, pour une entreprise à valeur ajoutée plutôt réduite, c’est un avantage certain. Dans cette difficulté à trouver de la rentabilité, le bailleur social serait aussi une aide précieuse à l’amorçage de l’activité, en proposant des locaux à des tarifs préférentiels. Les périodes successives de confinement ont d’ailleurs encouragé nombres de bailleurs à expérimenter en ce sens.

Il n’est cependant pas question de compter uniquement sur des « niches » pour gagner la bataille de la redynamisation d’un centre-ville, mais ces petits plus peuvent faire pencher la balance, et permettre d’enclencher le cercle vertueux.

Aller au-devant des projets est indispensable pour ce programme ancré dans des territoires parfois déprimés et moins fertiles en initiatives. La simplification des procédures, pour accélérer les développements, constitue un autre levier de gain d’efficacité.

 

Une approche sur mesure, adossée à un modèle économique industriel

Plus de 200 centres-villes de France identifiés dans le programme Action Cœur de Ville sont en fort déclin. Le grand écart entre des programmes de seulement 12 logements en moyenne et un volume engagé de plusieurs dizaines de milliers de logements sur l’ensemble du territoire, impose un modèle qui relève d’une savante alchimie : écouter les élus, prendre en compte les spécificités socio-économiques territoriales et modéliser une « ACV X », une Action Cœur de Ville expérience, déployable grâce à un modèle économique industriel. 

 

Créer des standards d’initiatives

Chaque territoire a ses spécificités, mais on peut trouver aussi suffisamment de points communs pour reproduire les initiatives qui fonctionnent. Un projet qui a su trouver son ancrage, son équilibre dans une localité, pourrait systématiquement faire l’objet d’une modélisation, à répliquer à l’image d’une franchise. Gain de temps et d’énergie pour les porteurs du projet, pour son chiffrage, pour l’évaluation de son impact… Mais aussi retours d’expérience mis en commun et pourquoi pas économie d’échelle sur certains points ? Le bailleur social peut être un excellent vecteur pour que l’économie sociale et solidaire, l’économie circulaire ou d’autres initiatives commerciales et non commerciales puissent trouver des leviers d’efficacité et de rentabilité que seul le « business » a l’habitude de mettre en place.

 

Créer des standards de process

On peut choisir l’image du mille-feuille, d’une arborescence sophistiquée, pour visualiser le maillage des collectivités, institutions et organismes en charge du développement des territoires. La mise en synergie des acteurs concernés par quelque projet que ce soit est fastidieuse et s’étale dans le temps. Le sujet s’inscrit dans la durée, certes, mais il existe une forme d’urgence à agir : chaque commerce qui ferme, chaque habitant qui quitte le centre-ville… C’est un peu plus à faire pour inverser la tendance.

À l’instar des projets eux-mêmes, les procédures de validation, de subvention, d’agrément… Pourraient être standardisées pour que les initiatives gagnent en rapidité de déploiement. Le numérique est particulièrement adapté à la création de tels dispositifs, façon « guichet unique ».

Les bailleurs sociaux, qui ont à la fois un ancrage local et des représentants à l’échelle nationale, sont en mesure de contribuer à l’établissement de tels standards, avec d’autres acteurs à rayonnement hexagonal : Villes de France, CDC Habitat, le Groupe Action Logement, la CPME ou encore le Club Cœur de Ville.

 

Les OLS réinventent leur métier

La loi ELAN a enclenché une mutation des bailleurs sociaux qui va bien au-delà de ce qu’elle imposait. Ils se réinventent, remodèlent leur univers et l’étendent au-delà des prérogatives d’un bailleur, au-delà des murs des logements qu’ils gèrent. L’urbanisme, la cohésion des territoires, l’innovation sociale et le vivre ensemble apaisé, le développement durable, les nouveaux modes d’habiter, les nouvelles formes de travail et d’occupation des lieux… sont autant de sujets dont s’emparent les OLS. Le programme « Action Cœur de Ville » est l’un de ces sujets en devenir pour les bailleurs sociaux.

 

Continuons nos échanges

1 mars 2021


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